Immobiliengutachten für das Finanzamt

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG bei Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und Grundsteuer. Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, bundesweit tätig.

Sie zahlen Steuern auf einen Wert, den Ihre Immobilie nie hatte

Nach einer Erbschaft oder Schenkung stellt das Finanzamt den Wert Ihrer Immobilie zunächst in einem typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz fest. Dieses Verfahren rechnet mit Pauschalen: Bodenrichtwert, standardisierte Gesamtnutzungsdauern, pauschale Bewirtschaftungskosten. Es kennt weder den Zustand Ihres Gebäudes noch die Besonderheiten Ihres Grundstücks.

Das Ergebnis liegt regelmäßig über dem tatsächlichen Verkehrswert. Besonders deutlich bei Objekten mit hohem Bodenwert und geringem Ertrag, bei Denkmalschutz, bei Sanierungsstau, bei übergroßen Grundstücken und bei gemischt genutzten Objekten.

§ 198 BewG gibt Ihnen das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Gelingt der Nachweis, tritt der nachgewiesene Verkehrswert an die Stelle des festgestellten Werts. Die Bemessungsgrundlage Ihrer Steuer sinkt entsprechend.

In diesen Fällen führe ich den Nachweis

Erbschaftsteuer

Bewertungsstichtag ist der Todestag des Erblassers. Der Nachweis wird gegenüber dem Finanzamt geführt, das den Grundbesitzwert gesondert feststellt, nicht gegenüber dem Erbschaftsteuerfinanzamt.

Schenkungsteuer

Bei Übertragungen zu Lebzeiten gilt der Tag der Ausführung der Schenkung. Vorbehaltene Nutzungsrechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht sind gesondert zu bewerten und werden in der typisierten Bewertung häufig unzutreffend abgebildet.

Grundsteuerwert

Auch gegen den Grundsteuerwertbescheid ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts möglich. Weil der Grundsteuerwert für jedes Jahr fortwirkt, entfaltet eine zu hohe Feststellung über die gesamte Haltedauer Wirkung.

Einspruch gegen einen bereits ergangenen Bescheid

Die Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid beträgt einen Monat ab Bekanntgabe. Entscheidend: Einwendungen gegen die Wertfeststellung können nur mit dem Einspruch gegen diesen Feststellungsbescheid geltend gemacht werden, nicht mehr gegen den späteren Steuerbescheid. Läuft die Frist bereits, legen Sie zuerst Einspruch ein. Das Gutachten kann nachgereicht werden.

Fallbeispiel: 2.356.000 € festgestellt, 831.000 € nachgewiesen

Gemischt genutztes, denkmalgeschütztes Grundstück in Bremen, knapp 6.000 m² Grundstücksfläche, bebaut mit historischem Haupthaus, Scheune und Nebengebäuden. Erbfall im September 2022.

Feststellung des Finanzamts: 2.356.000 €. Im Ertragswertverfahren ergab sich ein Gebäudeertragswert von 0 € nach § 184 Abs. 3 BewG. Festgestellt wurde damit faktisch reiner Bodenwert, nämlich die gesamte Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert von 400 €/m².

Ergebnis meines Verkehrswertgutachtens: 831.000 €. Tragende Punkte: Nur der Baulandanteil ist mit dem vollen Bodenrichtwert anzusetzen, die deutlich größere Restfläche dagegen als Gartenland zu einem erheblich niedrigeren Ansatz, da aus ihr keine zusätzliche bauliche Ausnutzung folgt. Der Gebäudereinertrag war negativ, eine Freilegung wegen des Denkmalschutzes ausgeschlossen. Baumängel wurden gesondert wertmindernd berücksichtigt.

Differenz: 1.525.000 €, rund 65 Prozent unter dem festgestellten Wert. Um diesen Betrag sinkt die Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer.

Anonymisiert und mit Einwilligung der Mandantschaft veröffentlicht. Die Werte stammen aus dem Feststellungsbescheid des Finanzamts und aus dem Verkehrswertgutachten. Jeder Fall liegt anders. Aus diesem Ergebnis lässt sich kein Anspruch auf ein vergleichbares Ergebnis ableiten.

Wer den Nachweis führen darf

Die Finanzverwaltung formuliert die Anforderung in ihren Bescheiden selbst:

Als Nachweis für einen niedrigeren gemeinen Wert ist regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person erforderlich, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden ist.

Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter ZERT (S), und zusätzlich bei der DEKRA zertifiziert. Meine Gutachten erfüllen damit die formalen Anforderungen an den Nachweis nach § 198 BewG.

Ablauf

Erstgespräch. Sie schildern mir den Fall. Anhand des Bescheids schätze ich ein, ob ein Nachweis erfolgversprechend ist. Wenn er es nicht ist, sage ich Ihnen das.
Unterlagen. Feststellungsbescheid, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, bei vermieteten Objekten die Mietverträge sowie Nachweise über durchgeführte Sanierungen.
Ortstermin. Jedes Gutachten beruht auf einer Innenbesichtigung des Objekts durch mich persönlich. Eine reine Bewertung nach Aktenlage biete ich für diesen Zweck nicht an, weil sie gegenüber dem Finanzamt angreifbar ist.
Gutachten. Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB auf Grundlage der ImmoWertV, in der Form, die für den Nachweis nach § 198 BewG verlangt wird.
Einreichung. Sie oder Ihr Steuerberater reichen das Gutachten beim Finanzamt ein. Für Rückfragen der Behörde stehe ich zur Verfügung.

Für Steuerberater

Ich arbeite bundesweit mit Steuerberaterinnen und Steuerberatern zusammen, die für ihre Mandate einen Nachweis nach § 198 BewG benötigen. Sie erhalten eine Ersteinschätzung zur Erfolgsaussicht anhand des Feststellungsbescheids, bevor Sie Ihrem Mandanten Kosten in Aussicht stellen. Die fachliche Abstimmung läuft direkt mit Ihnen. Den Mandantenkontakt halte ich so gering, wie Sie es wünschen.

Sitz der FIMAW GmbH ist Bielefeld, Schwerpunkt Ostwestfalen-Lippe. Aufträge übernehme ich bundesweit.

Fall besprechen

Schildern Sie mir Ihren Fall. Halten Sie den Feststellungsbescheid bereit, daraus ergibt sich meist bereits, ob ein Nachweis sinnvoll ist.

Telefon: +49 (0)521 968 790 – 57
E-Mail: info@fimaw.de