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Immobiliengutachten für das Finanzamt

Nachweis eines niedrigeren Immobilienwerts nach § 198 BewG bei Erbschaft- und Schenkungsteuer. Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, bundesweit tätig.

Hat das Finanzamt Ihre Immobilie zu hoch bewertet?

Nach einer Erbschaft oder Schenkung stellt das Finanzamt den Wert Ihrer Immobilie zunächst in einem typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz fest. Dieses Verfahren rechnet mit Pauschalen: Bodenrichtwert, standardisierte Gesamtnutzungsdauern, pauschale Bewirtschaftungskosten. Individuelle Besonderheiten Ihres Gebäudes oder Grundstücks werden dabei nicht immer vollständig abgebildet.

Das Ergebnis kann erheblich über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen. Besonders deutlich bei Objekten mit hohem Bodenwert und geringem Ertrag, bei Denkmalschutz, bei Sanierungsstau, bei übergroßen Grundstücken und bei gemischt genutzten Objekten.

§ 198 BewG gibt Ihnen das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Gelingt der Nachweis, tritt der nachgewiesene Verkehrswert an die Stelle des festgestellten Werts. Die Bemessungsgrundlage Ihrer Steuer sinkt entsprechend.

In diesen Fällen führe ich den Nachweis

Erbschaftsteuer

Bewertungsstichtag ist der Todestag des Erblassers. Der Nachweis wird gegenüber dem Finanzamt geführt, das den Grundbesitzwert gesondert feststellt, nicht gegenüber dem Erbschaftsteuerfinanzamt.

Schenkungsteuer

Bei Übertragungen zu Lebzeiten gilt der Tag der Ausführung der Schenkung. Vorbehaltene Nutzungsrechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht sind gesondert zu bewerten und werden in der typisierten Bewertung häufig unzutreffend abgebildet.

Grundsteuerwert

Für die Grundsteuer gelten eigene Voraussetzungen. Im Bundesmodell ist § 220 Abs. 2 BewG maßgeblich: Der festgestellte Grundsteuerwert muss den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigen. Abweichende Landesmodelle sind gesondert zu prüfen. Nennen Sie mir deshalb bei Ihrer Anfrage das Bundesland und den betreffenden Bescheid.

Einspruch gegen einen bereits ergangenen Bescheid

Die Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid beträgt einen Monat ab Bekanntgabe. Entscheidend: Einwendungen gegen die Wertfeststellung können nur mit dem Einspruch gegen diesen Feststellungsbescheid geltend gemacht werden, nicht mehr gegen den späteren Steuerbescheid. Wenn die Einspruchsfrist läuft, sollten Sie die Frist unverzüglich mit Ihrer Steuer- oder Rechtsberatung klären. Ein Einspruch gegen den Feststellungsbescheid kann fristwahrend eingelegt und das Gutachten anschließend nachgereicht werden.

Fallbeispiel: 2.356.000 € festgestellt, 831.000 € nachgewiesen

Gemischt genutztes, denkmalgeschütztes Grundstück in Bremen, knapp 6.000 m² Grundstücksfläche, bebaut mit historischem Haupthaus, Scheune und Nebengebäuden. Erbfall im September 2022.

Feststellung des Finanzamts: 2.356.000 €. Im Ertragswertverfahren ergab sich ein Gebäudeertragswert von 0 € nach § 184 Abs. 3 BewG. Festgestellt wurde damit faktisch reiner Bodenwert, nämlich die gesamte Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert von 400 €/m².

Ergebnis meines Verkehrswertgutachtens: 831.000 €. Tragende Punkte: Nur der Baulandanteil ist mit dem vollen Bodenrichtwert anzusetzen, die deutlich größere Restfläche dagegen als Gartenland zu einem erheblich niedrigeren Ansatz, da aus ihr keine zusätzliche bauliche Ausnutzung folgt. Der Gebäudereinertrag war negativ, eine Freilegung wegen des Denkmalschutzes ausgeschlossen. Baumängel wurden gesondert wertmindernd berücksichtigt.

Differenz: 1.525.000 €, rund 65 Prozent unter dem festgestellten Wert. Um diesen Betrag sinkt die Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer.

Vom Mandanten schriftlich bestätigte Erbschaftsteuerersparnis: 240.000 €.

Anonymisiert und mit Einwilligung des Mandanten veröffentlicht. Die Angaben zum Fall beruhen auf dem Feststellungsbescheid des Finanzamts, dem Verkehrswertgutachten und dem Erbschaftsteuerbescheid. Jeder Fall liegt anders. Aus diesem Ergebnis lässt sich kein Anspruch auf ein vergleichbares Ergebnis ableiten.

Wer den Nachweis führen darf

Die Finanzverwaltung formuliert die Anforderung in ihren Bescheiden selbst:

Als Nachweis für einen niedrigeren gemeinen Wert ist regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person erforderlich, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden ist.

Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter ZERT (S). Darüber hinaus habe ich das Studium zum Diplom-Sachverständigen (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten an der Deutschen Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg abgeschlossen. Meine Zertifizierung erfüllt die personenbezogenen Qualifikationsanforderungen des § 198 BewG. Ob der niedrigere gemeine Wert anerkannt wird, hängt zusätzlich von der nachvollziehbaren Ermittlung und den individuellen Gegebenheiten des Objekts ab.

Wann das Finanzamt ein Gutachten anerkennt

§ 198 Abs. 2 BewG nennt regelmäßig Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder entsprechend qualifizierter Personen. Dazu gehören Sachverständige für Grundstückswertermittlung, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurden. Entscheidend sind neben der Qualifikation die nachvollziehbare Bewertung und die Besonderheiten Ihres Objekts.

Die Qualifikation öffnet die Tür, überzeugen muss der Inhalt. Die Bewertungsstellen prüfen, ob das Gutachten methodisch der ImmoWertV folgt, ob die Wertansätze aus Daten des örtlichen Gutachterausschusses abgeleitet sind und ob Besonderheiten des Grundstücks nachvollziehbar begründet statt pauschal behauptet werden. Genau daran scheitern Gutachten in der Praxis: pauschale Abschläge ohne Datenbasis, veraltete Bodenrichtwerte, fehlende Auseinandersetzung mit dem Bescheid. Meine Gutachten sind auf diese Prüfung hin aufgebaut – jede Zahl hat eine Fundstelle, jeder Abschlag eine Herleitung.

Typische Angriffspunkte in Feststellungsbescheiden

Die typisierte Bewertung nach §§ 179 ff. BewG arbeitet mit Pauschalen – und genau dort entstehen die Fehler, die sich mit einem Gutachten korrigieren lassen. Die häufigsten aus meiner Praxis:

Ich prüfe unter anderem, ob Bodenrichtwert, Grundstückszuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit und Nutzung zum Objekt passen. Hinzu kommen der tatsächliche Gebäudezustand, Modernisierungen sowie die angesetzten Mieten und Bewirtschaftungskosten. Ob Rechte und Belastungen wertmindernd berücksichtigt werden können, hängt von der Bewertungsaufgabe und den gesetzlichen Vorgaben ab. Nicht jede Besonderheit rechtfertigt automatisch einen Abschlag.

Die Frist läuft ab Bekanntgabe des Bescheids

Gegen einen Feststellungsbescheid ist der Einspruch binnen eines Monats nach Bekanntgabe zu erheben (§ 355 Abs. 1 AO). Ein Einspruch ist ohne besonderes Formular möglich, muss aber schriftlich, elektronisch oder zur Niederschrift eingelegt werden. Er ist kostenfrei; das Gutachten kann nachgereicht werden. Wichtig ist deshalb: Frist wahren, dann bewerten. Wenn Sie einen Bescheid erhalten haben, sprechen Sie mich früh an; auf Wunsch stimme ich mich direkt mit Ihrem Steuerberater ab, damit der Einspruch fristgerecht eingelegt ist, bevor das Gutachten fertig wird.

Zu bedenken ist auch § 367 Abs. 2 AO: Im Einspruchsverfahren prüft das Finanzamt den Fall vollständig neu und kann den Bescheid auch zum Nachteil ändern. Ob ein Einspruch wirtschaftlich trägt, gehört deshalb vorab geprüft – das ist Teil meiner Ersteinschätzung, bevor Sie ein Gutachten beauftragen.

Ablauf

  1. Erstgespräch. Sie schildern mir den Fall. Anhand des Bescheids schätze ich ein, ob ein Nachweis erfolgversprechend ist. Wenn er es nicht ist, sage ich Ihnen das.
  2. Unterlagen. Feststellungsbescheid, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, bei vermieteten Objekten die Mietverträge sowie Nachweise über durchgeführte Sanierungen.
  3. Ortstermin. Jedes Gutachten beruht auf einer Innenbesichtigung des Objekts durch mich persönlich. Eine reine Bewertung nach Aktenlage biete ich für diesen Zweck nicht an, weil sie gegenüber dem Finanzamt angreifbar ist.
  4. Gutachten. Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB auf Grundlage der ImmoWertV, in der Form, die für den Nachweis nach § 198 BewG verlangt wird.
  5. Einreichung. Sie oder Ihr Steuerberater reichen das Gutachten beim Finanzamt ein. Für Rückfragen der Behörde stehe ich zur Verfügung.

Kosten und Dauer

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten für den Nachweis nach § 198 BewG erstelle ich zum Festpreis nach Objektart und Wert. Den Gesamtpreis erhalten Sie vor Beauftragung im Angebot – Überraschungen gibt es nicht. Ob sich das Gutachten wirtschaftlich lohnt, kläre ich mit Ihnen in der Ersteinschätzung anhand des Bescheids.

Den verbindlichen Fertigstellungstermin nenne ich Ihnen ebenfalls im Angebot; er richtet sich nach Objekt, Unterlagenlage und Besichtigungstermin.

Häufige Fragen zum Gutachten fürs Finanzamt

Wann berücksichtigt das Finanzamt einen niedrigeren Immobilienwert?

Wird ein niedrigerer gemeiner Wert zum maßgeblichen Bewertungsstichtag nachgewiesen, ist dieser nach § 198 BewG anzusetzen. Das Gutachten muss dafür die gesetzlichen Anforderungen erfüllen und den Wert nachvollziehbar herleiten. Ich dokumentiere dazu die persönliche Besichtigung, die Bewertungsmethode, die verwendeten Marktdaten und die Besonderheiten Ihrer Immobilie.

Reicht eine Kurzbewertung für das Finanzamt?

Eine Kurzbewertung oder automatisierte Online-Schätzung ist in der Regel kein geeigneter Ersatz für einen qualifizierten Nachweis. Entscheidend sind Qualifikation, Bewertungsstichtag und Nachvollziehbarkeit – nicht allein die Berufsbezeichnung. Als Alternative zum Gutachten kann unter den Voraussetzungen des § 198 Abs. 3 BewG auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag dienen, sofern die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind.

Welcher Stichtag gilt?

Bei einer Erbschaft der Todestag, bei einer Schenkung der Tag der Ausführung der Zuwendung (§ 11 i. V. m. § 9 ErbStG). Das Gutachten bewertet rückwirkend auf diesen Stichtag – auch wenn die Besichtigung Monate später stattfindet.

Was kostet der Einspruch?

Der Einspruch selbst ist kostenfrei. Kosten entstehen für das Gutachten; ob sie im Verhältnis zur erwartbaren Steuerersparnis stehen, prüfe ich vor Beauftragung anhand Ihres Bescheids.

Für Steuerberater

Ich arbeite bundesweit mit Steuerberaterinnen und Steuerberatern zusammen, die für ihre Mandate einen Nachweis nach § 198 BewG benötigen. Sie erhalten eine Ersteinschätzung zur Erfolgsaussicht anhand des Feststellungsbescheids, bevor Sie Ihrem Mandanten Kosten in Aussicht stellen. Die fachliche Abstimmung läuft direkt mit Ihnen. Den Mandantenkontakt halte ich so gering, wie Sie es wünschen.

Sitz der FIMAW GmbH ist Bielefeld, Schwerpunkt Ostwestfalen-Lippe. Aufträge übernehme ich bundesweit.

Weitere passende Inhalte: Einspruch gegen den Feststellungsbescheid, Verkehrswertgutachten, Kaufpreisaufteilung, Restnutzungsdauergutachten, den kostenlosen Restnutzungsdauer-Rechner und aktuelle BFH-Rechtsprechung zur AfA.

Alles zur Zusammenarbeit mit Kanzleien, vom Ablauf bis zu den häufigsten Fragen: Gutachten für Steuerberater und Kanzleien.

Fall besprechen

Schildern Sie mir Ihren Fall. Halten Sie den Feststellungsbescheid bereit, daraus ergibt sich meist bereits, ob ein Nachweis sinnvoll ist.

Telefon: +49 (0)521 968 790 – 57
E-Mail: info@fimaw.de