Kaufpreisaufteilung

Gebäudeanteil und Bodenwert belastbar trennen. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher Ihre Abschreibung. Gutachten nach ImmoWertV als Nachweis gegenüber dem Finanzamt.

Warum die Aufteilung über Ihre Steuer entscheidet

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie zahlen Sie einen Gesamtkaufpreis. Steuerlich abschreibbar ist davon aber nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Der Boden nutzt sich nicht ab und wird deshalb nicht abgeschrieben.

Daraus folgt unmittelbar: Je höher der auf das Gebäude entfallende Anteil, desto höher Ihre jährliche Abschreibung (AfA), desto niedriger Ihr zu versteuerndes Einkommen. Ein zu niedrig angesetzter Gebäudeanteil kostet Sie über die gesamte Nutzungsdauer bares Geld, Jahr für Jahr.

Genau an dieser Aufteilung entscheidet sich, wie viel Steuervorteil aus Ihrer Immobilie tatsächlich bei Ihnen ankommt.

Das Problem mit der BMF-Arbeitshilfe

Zur Aufteilung greifen Finanzämter regelmäßig auf die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zurück, ein Excel-Werkzeug zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises. Diese Arbeitshilfe setzt den Bodenanteil in gefragten Lagen oft zu hoch an und drückt damit den abschreibbaren Gebäudeanteil.

Der Bundesfinanzhof hat dieser Praxis Grenzen gesetzt. Mit Urteil vom 21.07.2020, Az. IX R 26/19, hat er entschieden, dass die BMF-Arbeitshilfe nicht bindend ist. Sie ist keine Rechtsnorm und keine für den Steuerpflichtigen verbindliche Verwaltungsanweisung, sondern verfahrensrechtlich nur der Vortrag einer Partei. Führt sie zu einem offensichtlich unzutreffenden Ergebnis, darf das Finanzamt sich nicht allein auf sie stützen.

Entscheidend für Sie: Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nach den anerkannten Verfahren der ImmoWertV hat im Streitfall höhere Beweiskraft als die pauschale Arbeitshilfe.

Wann sich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung lohnt

Ein Aufteilungsgutachten bringt vor allem dann einen spürbaren Vorteil, wenn:

das Finanzamt einen hohen Bodenanteil angesetzt hat, etwa in Lagen mit hohem Bodenrichtwert,
der im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilungsmaßstab vom Finanzamt nicht anerkannt wird,
es sich um ein Mehrfamilienhaus oder ein gemischt genutztes Objekt mit hohem Gebäudewert handelt,
Sie die Immobilie langfristig halten und der AfA-Vorteil sich über viele Jahre summiert.

Ob sich das Gutachten in Ihrem konkreten Fall rechnet, sage ich Ihnen im Erstgespräch anhand von Kaufpreis, Bodenrichtwert und Objektart. Wenn der Hebel zu klein ist, sage ich Ihnen das, bevor Kosten entstehen.

Wie ich vorgehe

Die Aufteilung erfolgt nach den anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung. Der Bodenwert wird gesondert ermittelt, in der Regel aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche. Der Gebäudewert wird eigenständig bestimmt, meist im Sachwertverfahren. Aus dem Verhältnis beider Werte ergibt sich der sachgerechte, gegenüber dem Finanzamt begründbare Aufteilungsmaßstab.

Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung erstelle ich das Gutachten in der Form, die vor dem Finanzamt Bestand hat. Für Rückfragen der Behörde stehe ich zur Verfügung.

Ablauf

Erstgespräch. Sie nennen mir Kaufpreis, Objektart, Baujahr und Lage. Ich schätze ein, ob ein höherer Gebäudeanteil realistisch durchsetzbar ist.
Unterlagen. Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohn- und Nutzflächen, bei Bedarf Baupläne und Angaben zu Modernisierungen.
Bewertung. Getrennte Ermittlung von Boden- und Gebäudewert nach ImmoWertV, daraus der Aufteilungsmaßstab.
Gutachten. Sie erhalten eine nachvollziehbare, belegte Aufteilung zur Vorlage beim Finanzamt oder bei Ihrem Steuerberater.
Einreichung. Sie oder Ihr Steuerberater reichen das Gutachten ein. Für Rückfragen stehe ich bereit.

Für Steuerberater

Ich arbeite bundesweit mit Steuerkanzleien zusammen, die für ihre Mandate eine belastbare Kaufpreisaufteilung benötigen. Sie erhalten vorab eine Einschätzung, ob ein Gutachten gegenüber der Arbeitshilfe einen relevanten Mehrwert bringt, bevor Sie Ihrem Mandanten Kosten in Aussicht stellen. Die fachliche Abstimmung läuft direkt mit Ihnen.

Sitz der FIMAW GmbH ist Bielefeld, Schwerpunkt Ostwestfalen-Lippe. Aufträge übernehme ich bundesweit.

Fall besprechen

Halten Sie Kaufpreis, Objektart und die Lage bereit. Daraus ergibt sich meist schon, ob sich ein Aufteilungsgutachten für Sie lohnt.

Telefon: +49 (0)521 968 790 – 57
E-Mail: info@fimaw.de

Mehr zum Thema: Restnutzungsdauergutachten, Gutachten für das Finanzamt und der AfA-Rechner.