Berechnen Sie in einer Minute, wie viel Steuern eine kürzere Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG pro Jahr sparen kann. Kostenlos und ohne Anmeldung.
Restnutzungsdauer-Rechner
Die pauschale Abschreibung des Finanzamts kostet Sie Geld
Das Finanzamt schreibt Ihr vermietetes Wohngebäude nach einem festen Satz ab: 2,0 Prozent bei Baujahren zwischen 1925 und 2022, 2,5 Prozent bei älteren Gebäuden, 3,0 Prozent ab Baujahr 2023. Das entspricht einer unterstellten Nutzungsdauer von 50, 40 beziehungsweise rund 33 Jahren.
Diese Annahme ist widerlegbar. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt es, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde zu legen. Gelingt der Nachweis, steigt Ihre jährliche Abschreibung, Ihr zu versteuerndes Einkommen sinkt, und zwar für jedes weitere Jahr der Restnutzungsdauer.
Rechnen Sie durch, was das in Ihrem Fall bedeutet.
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Ihre Angaben
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklercourtage. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Der Bodenanteil hängt stark von Lage und Bodenrichtwert ab.
Modellhafter Startwert aus Objektart und Baujahr: 30 Jahre. Startwert übernehmen
Seit 2021 nur noch für höhere Einkommen relevant.
Ergebnis
Anschaffungskosten gesamt0
davon Gebäudeanteil (AfA-Basis)0
Gesetzlicher AfA-Satz0
AfA gesetzlich pro Jahr0
AfA mit Gutachten pro Jahr0
Zusätzliche Abschreibung pro Jahr0
Effektive Steuerbelastung0
Steuerersparnis pro Jahr
0 €
Über die gesamte Restnutzungsdauer: 0 €
Wichtiger Hinweis: Diese Berechnung ist eine unverbindliche Überschlagsrechnung und ersetzt weder ein Gutachten noch eine steuerliche Beratung. Der Startwert für die Restnutzungsdauer beruht auf den Modellansätzen der Anlage 1 zur ImmoWertV 2021 mit der Gesamtnutzungsdauer der gewählten Objektart und einer Untergrenze von 15 Prozent der Gesamtnutzungsdauer. Dieser Modellwert ist ausdrücklich keine gutachterlich ermittelte Nutzungsdauer. Damit das Finanzamt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG anerkennt, ist eine objektbezogene, nachvollziehbare gutachterliche Begründung erforderlich. Eine rein modellhafte Ableitung aus dem Baujahr genügt dafür nicht. Die Berechnung unterstellt ein vermietetes Wohngebäude im Privatvermögen und lineare Abschreibung; die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ist nicht abgebildet.
Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV
Die Gesamtnutzungsdauer (GND) ist der Modellansatz nach Anlage 1 zu § 12 Absatz 5 Satz 1 ImmoWertV (Fundstelle: BGBl. I 2021, 2819). Für Wohngebäude beträgt sie 80 Jahre, für Bürogebäude 60 Jahre, für Betriebs- und Lagergebäude 40 Jahre. Für nicht aufgeführte Arten baulicher Anlagen ist die Gesamtnutzungsdauer aus der Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer baulicher Anlagen abzuleiten.
| Art der baulichen Anlage | Gesamtnutzungsdauer |
|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser | 80 Jahre |
| Mehrfamilienhäuser | 80 Jahre |
| Wohnhäuser mit Mischnutzung | 80 Jahre |
| Geschäftshäuser | 60 Jahre |
| Bürogebäude, Banken | 60 Jahre |
| Gemeindezentren, Saalbauten, Veranstaltungsgebäude | 40 Jahre |
| Kindergärten, Schulen | 50 Jahre |
| Wohnheime, Alten- und Pflegeheime | 50 Jahre |
| Krankenhäuser, Tageskliniken | 40 Jahre |
| Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen | 40 Jahre |
| Sporthallen, Freizeitbäder, Heilbäder | 40 Jahre |
| Verbrauchermärkte, Autohäuser | 30 Jahre |
| Kauf- und Warenhäuser | 50 Jahre |
| Einzelgaragen | 60 Jahre |
| Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk | 40 Jahre |
| Betriebs- und Werkstätten, Produktionsgebäude | 40 Jahre |
| Lager- und Versandgebäude | 40 Jahre |
| Landwirtschaftliche Betriebsgebäude | 30 Jahre |
Quelle: Anlage 1 ImmoWertV, Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer im Regelfall ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters, § 4 Absatz 3 ImmoWertV; maßgeblich ist die wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
Warum der Rechner allein dem Finanzamt nicht genügt
Der Startwert, den dieser Rechner aus dem Baujahr vorschlägt, ist eine Modellrechnung nach Anlage 1 zur ImmoWertV 2021. Er zeigt Ihnen die Größenordnung. Als Nachweis gegenüber dem Finanzamt reicht er nicht.
Anerkannt wird eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nur, wenn sie objektbezogen und nachvollziehbar begründet ist. Dazu gehören der bauliche Zustand der tragenden Konstruktion, der Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik, der Modernisierungsgrad, wirtschaftliche Gesichtspunkte wie eingeschränkte Nutzbarkeit oder Grundrisse, die nicht mehr marktgängig sind, sowie rechtliche Bindungen wie Denkmalschutz.
Diese Punkte lassen sich nicht aus dem Baujahr ableiten. Sie werden am Objekt festgestellt.
So gehe ich vor
- Kurzcheck. Sie schildern mir Objekt, Baujahr und Zustand. Ich sage Ihnen, ob ein Gutachten in Ihrem Fall überhaupt eine relevante Verkürzung ergibt. Wenn nicht, sage ich Ihnen das, bevor Kosten entstehen.
- Unterlagen. Kaufvertrag, Baupläne, Grundbuchauszug, Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.
- Ortstermin. Ich besichtige das Objekt persönlich von innen. Eine Bewertung nach Aktenlage biete ich für diesen Zweck nicht an, weil sie gegenüber dem Finanzamt angreifbar ist.
- Gutachten. Sie erhalten eine objektbezogene Begründung der tatsächlichen Nutzungsdauer, aufbereitet für die Vorlage beim Finanzamt.
- Einreichung. Sie oder Ihr Steuerberater reichen das Gutachten ein. Für Rückfragen der Behörde stehe ich zur Verfügung.
Häufige Fragen
Gilt das auch für selbst genutzte Immobilien?
Nein. Abgeschrieben werden kann nur ein Gebäude, mit dem Einkünfte erzielt werden, in der Regel durch Vermietung. Eine selbst genutzte Wohnimmobilie ist nicht abschreibungsfähig.
Kann ich das rückwirkend geltend machen?
Solange der betreffende Steuerbescheid noch änderbar ist, etwa weil er unter Vorbehalt der Nachprüfung steht oder die Einspruchsfrist läuft, kommt eine rückwirkende Berücksichtigung in Betracht. Das prüft Ihr Steuerberater.
Was passiert nach Ablauf der Restnutzungsdauer?
Ist das Gebäude vollständig abgeschrieben, entfällt die AfA. Der Vorteil liegt darin, dass Sie denselben Gebäudewert in weniger Jahren geltend machen, der Steuervorteil also früher und konzentrierter anfällt.
Ist das Gutachten selbst absetzbar?
Die Kosten eines Gutachtens, das der Ermittlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient, sind regelmäßig als Werbungskosten zu berücksichtigen. Die konkrete Einordnung nimmt Ihr Steuerberater vor.
Und wenn das Finanzamt das Gutachten ablehnt?
Gegen den Steuerbescheid ist der Einspruch möglich. Für Rückfragen der Behörde und ergänzende Stellungnahmen stehe ich zur Verfügung.
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