Immobilienbewertung in Bielefeld

Die FIMAW GmbH erstellt Immobilienbewertungen in Bielefeld und Ostwestfalen-Lippe: Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, Restnutzungsdauergutachten und den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Bewertet werden bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Mieten und Pachten, durch Andre Werner, Diplom-Sachverständiger (DIA), zertifiziert nach ISO/IEC 17024. Jede Bewertung beginnt mit einer persönlichen Besichtigung vor Ort.

Wann Sie eine Immobilienbewertung brauchen

Die häufigsten Anlässe in der Praxis:

Erbschaft und Schenkung. Das Finanzamt bewertet nach dem typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes, ohne die Immobilie gesehen zu haben. Liegt der tatsächliche Wert darunter, weist ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG den niedrigeren gemeinen Wert nach und senkt die Erbschaft- oder Schenkungsteuer.

Vermietung und Abschreibung. Bei vermieteten Objekten bestimmt die Restnutzungsdauer die jährliche AfA. Ein Restnutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer belegen und die Abschreibung deutlich erhöhen.

Kauf und Verkauf. Ein Gutachten schafft eine belastbare Verhandlungsgrundlage, vor dem Kauf als Absicherung gegen einen überhöhten Preis, vor dem Verkauf als fundierte Preisfindung.

Kaufpreisaufteilung. Die Trennung von Boden- und Gebäudewert nach den Verfahren der ImmoWertV bestimmt die AfA-Bemessungsgrundlage und hält der Prüfung durch das Finanzamt stand.

Scheidung, Auseinandersetzung, Vermögensübersicht. Wenn mehrere Parteien einen belastbaren, neutralen Wert brauchen.

Wie der Verkehrswert ermittelt wird

Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Die Ermittlung folgt der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) mit drei normierten Verfahren:

Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV) leitet den Wert aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab, vorrangig bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV) stellt auf die nachhaltig erzielbaren Erträge ab, maßgeblich bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten. Das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV) geht von den Herstellungskosten aus und kommt vor allem bei eigengenutzten Objekten ohne ausreichende Vergleichsdaten zum Einsatz.

Grundlage jeder Bewertung in Bielefeld sind die Bodenrichtwerte und Marktdaten des örtlichen Gutachterausschusses sowie die Daten aus BORIS.NRW, ergänzt um die Besichtigung des Objekts und die Auswertung der Objektunterlagen.

Warum ein Gutachten vom zertifizierten Sachverständigen

Das Finanzamt und Gerichte stellen an Gutachten formale Anforderungen. Für den Nachweis nach § 198 BewG verlangt das Gesetz ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken. Die Zertifizierung nach ISO/IEC 17024 erfüllt diese Anforderung. Rund 95 Prozent der Gutachten der FIMAW GmbH richten sich an das Finanzamt, entsprechend sind Aufbau, Begründungstiefe und Dokumentation auf diese Prüfung ausgelegt.

Ablauf und Kontakt

Kostenfreies Erstgespräch zur Einschätzung, ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall rechnet. Danach Unterlagenaufnahme, persönliche Besichtigung, Gutachtenerstellung. Sitz in Bielefeld, tätig deutschlandweit mit Schwerpunkt Ostwestfalen-Lippe. Eine erste Orientierung zur Abschreibung vermieteter Objekte gibt der Restnutzungsdauer-Rechner.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Bielefeld