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Immobiliengutachten für Steuerberater und Kanzleien

Ein Sachverständiger, der die Gegenseite kennt

Über 95 Prozent meiner Gutachten richten sich an das Finanzamt. Ich weiß, woran die Bewertungsstellen Gutachten scheitern lassen: Formeln ohne Fundstelle, Befunde, die dem Ergebnis widersprechen, Modellwerte ohne Objektbezug. Meine Gutachten sind so aufgebaut, dass genau diese Angriffspunkte nicht entstehen.

  1. Qualifiziert für steuerliche Wertnachweise. Als Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger erstelle ich Immobiliengutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Persönliche Besichtigung, dokumentierte Objektmerkmale und nachvollziehbar hergeleitete Wertansätze bilden die Grundlage – fachlich fundiert und für die Prüfung durch das Finanzamt klar aufbereitet.
  2. Methodik nach BFH. Der BFH verlangt Aufschluss über die maßgeblichen Determinanten der Nutzungsdauer (Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23); die sachverständige Ermittlung nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ist als Schätzungsmethode bestätigt (Urteil vom 07.10.2025, IX R 26/24). Meine Gutachten arbeiten diese Determinanten einzeln und objektbezogen ab.
  3. Jede Zahl trägt. Keine Rechenoperation ohne Quelle, keine Verkürzung ohne Befund am Objekt. Einwände des Finanzamts werden im Gutachten vorweggenommen.

Wann sich die Zusammenarbeit lohnt

Fall 1: Feststellungsbescheid zu hoch (Erbschaft und Schenkung)

Das Finanzamt bewertet typisiert nach BewG, ohne das Objekt gesehen zu haben. Liegt der tatsächliche Wert darunter, weist ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG den niedrigeren gemeinen Wert nach und senkt die Bemessungsgrundlage. Wichtig für die Kanzlei: Die Einspruchsfrist von einem Monat (§ 355 AO) läuft ab Bekanntgabe; das Gutachten kann auch im laufenden Einspruchsverfahren nachgereicht werden. Mehr dazu: Gutachten fürs Finanzamt und Einspruch gegen den Feststellungsbescheid.

Fall 2: AfA zu niedrig (Restnutzungsdauer)

Für vermietete Objekte Ihrer Mandanten: Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erhöht die jährliche Abschreibung, oft deutlich. Gerade bei älteren Beständen und bei wirtschaftlich überholten Objekten liegt hier regelmäßig ungenutztes Potenzial. Mehr dazu: Restnutzungsdauergutachten und AfA-Rechner.

Fall 3: Kaufpreisaufteilung nach Erwerb

Die Trennung von Boden- und Gebäudewert nach ImmoWertV als belastbare AfA-Grundlage, bevor das Finanzamt die Arbeitshilfe des BMF ansetzt. Mehr dazu: Kaufpreisaufteilung.

Klare Schnittstellen, wenig Aufwand für Sie

  1. Kurzeinschätzung. Sie senden mir den Bescheid oder die Eckdaten des Objekts. Ich sage Ihnen kurzfristig und kostenfrei, ob ein Gutachten in diesem Fall wirtschaftlich trägt, und in welcher Größenordnung.
  2. Festpreis vorab. Das Angebot mit Festpreis liegt vor der Beauftragung schriftlich vor. Keine Stundensätze, keine offenen Posten.
  3. Unterlagen direkt mit dem Mandanten. Auf Wunsch kläre ich die benötigten Unterlagen direkt mit Ihrem Mandanten, mit Checkliste und klarer Ansprache. Ihre Kanzlei bleibt in Kopie.
  4. Gutachten und Zuarbeit. Sie erhalten das Gutachten als PDF und auf Wunsch die fachlichen Kernpunkte als Zuarbeit für Ihre Einspruchs- oder Antragsbegründung. Die steuerliche und rechtliche Vertretung bleibt bei Ihnen.

Was ein tragfähiges Gutachten ausmacht

Aus der Prüfung von Fremdgutachten kenne ich die typischen Ablehnungsgründe der Bewertungsstellen:

  • Gewichtungsformeln und Faktoren, die in keinem Regelwerk belegt sind
  • Befunde wie „laufend instandgehalten“, die dem eigenen Ergebnis widersprechen
  • der bloße Verweis auf Modellwerte der ImmoWertV, den der BFH ausdrücklich nicht genügen lässt (IX R 14/23, Leitsatz 2)
  • fehlender Stichtagsbezug bei Zustand und Anforderungsstand

Meine Gutachten führen erkennbar vom Objekt zur Zahl, nicht von der Tabelle zur Zahl. Das ist der Unterschied zwischen einem Gutachten, das das Finanzamt anerkennt, und einem, das im Einspruchsverfahren fällt. Die maßgebliche Rechtsprechung habe ich hier zusammengestellt: BFH-Urteile zur Restnutzungsdauer und AfA.

Praxisfall Erbschaftsteuer: Bemessungsgrundlage um 1,5 Mio. Euro gesenkt

Das Finanzamt stellte für ein geerbtes Objekt einen Grundbesitzwert von 2.356.000 Euro fest. Das Verkehrswertgutachten wies 831.000 Euro nach. Differenz: 1.525.000 Euro. Der Mandant bestätigte FIMAW schriftlich eine Erbschaftsteuerersparnis von 240.000 Euro.

Dokumentiert durch Feststellungsbescheid und Gutachten, anonymisiert veröffentlicht mit Einwilligung des Mandanten. Jeder Bewertungsfall ist individuell; Ergebnisse sind nicht auf andere Immobilien übertragbar.

Häufige Fragen aus Kanzleien

Erfüllt das Gutachten die Anforderungen des § 198 Abs. 2 BewG?

Ja. Der Nachweis kann durch den Gutachterausschuss oder durch Personen erfolgen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert sind. Diese Zertifizierung liegt vor, zusätzlich das DIA-Diplom.

Wer beauftragt: Kanzlei oder Mandant?

Beides ist möglich. In der Praxis beauftragt meist der Mandant auf Ihre Empfehlung; Angebot und Kommunikation können vollständig über die Kanzlei laufen.

Übernehmen Sie die Fristenkontrolle?

Nein, die Fristenkontrolle bleibt bei der Kanzlei. Ich nenne Ihnen aber bei der Kurzeinschätzung sofort, ob der Zeitrahmen für ein Gutachten realistisch ist, und liefere entsprechend priorisiert.

Was kostet ein Gutachten?

Festpreis, abhängig von Objektart und Umfang. Das Angebot liegt vor der Beauftragung schriftlich vor.

Arbeiten Sie nur in Ostwestfalen?

Nein, bundesweit, mit persönlicher Besichtigung vor Ort.

Fall besprechen

Schildern Sie mir Ort, Objektart, Baujahr, Vermietung und Modernisierungen. Wenn bereits eine steuerliche Rückfrage oder Frist vorliegt, nennen Sie diese bitte dazu. So kann ich die passende Bewertungsaufgabe mit Ihnen klären.