Vergleichen Sie die lineare Gebäudeabschreibung mit einer angenommenen kürzeren Restnutzungsdauer. Wählen Sie Ihre Objektart und die steuerlichen Rahmenbedingungen aus. Die Modellrechnung zeigt mögliche Auswirkungen auf Ihre jährliche Abschreibung und Steuerbelastung.
Die tatsächliche Restnutzungsdauer ermittle ich anhand der individuellen Eigenschaften Ihrer Immobilie und einer persönlichen Besichtigung.
Die lineare Gebäude-AfA richtet sich nach § 7 Abs. 4 EStG. Für Wohngebäude gelten abhängig vom Fertigstellungsjahr grundsätzlich 2,5 Prozent (vor 1925), 2 Prozent (1925 bis 2022) oder 3 Prozent (ab 2023). Für Nichtwohngebäude im Betriebsvermögen mit einem Bauantrag nach dem 31. März 1985 gelten grundsätzlich 3 Prozent. Erfüllt ein Nichtwohngebäude diese Voraussetzungen nicht, richtet sich der Satz nach seinem Fertigstellungsjahr.
Eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann eine höhere jährliche AfA ermöglichen. Das Gesetz setzt hierfür weniger als 33 Jahre in den 3-Prozent-Fällen, weniger als 50 Jahre in den 2-Prozent-Fällen und weniger als 40 Jahre in den 2,5-Prozent-Fällen voraus. Der Rechner berücksichtigt diese Grenzen.
Die Objektart allein entscheidet weder über den AfA-Satz noch über Ihre tatsächliche Nutzungsdauer. Deshalb werden im Rechner Gebäudetyp, steuerliche Nutzung und die angenommene Restnutzungsdauer getrennt erfasst.
Modellrechnung für einen Neuerwerb ohne bisherige Abschreibungen. Eingabewerte und Ergebnisse beziehen sich auf volle Jahre. Für bereits abgeschriebene Bestandsobjekte ist eine individuelle Berechnung erforderlich.
| Teil | AfA-Basis | Satz | Szenario | AfA/Jahr im Vergleich |
|---|
Eine kürzere Nutzungsdauer verteilt dieselbe AfA-Basis auf weniger Jahre. Nach vollständiger Abschreibung entfällt die AfA. Die Berechnung zeigt deshalb einen möglichen zeitlichen Entlastungseffekt, keine garantierte zusätzliche Steuerersparnis über die gesamte Haltedauer. Gutachtenkosten sind nicht abgezogen.
Objektarten und Modellansätze: Alle 18 Gruppen der folgenden Tabelle stehen im Rechner zur Auswahl. Die Gesamtnutzungsdauer dient der Wertermittlung; sie ist weder der gesetzliche AfA-Zeitraum noch ein Nachweis der tatsächlichen Restnutzungsdauer.
Die Gesamtnutzungsdauer (GND) ist der Modellansatz nach Anlage 1 zu § 12 Absatz 5 Satz 1 ImmoWertV (Fundstelle: BGBl. I 2021, 2819). Für Wohngebäude beträgt sie 80 Jahre, für Bürogebäude 60 Jahre, für Betriebs- und Lagergebäude 40 Jahre. Für nicht aufgeführte Arten baulicher Anlagen ist die Gesamtnutzungsdauer aus der Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer baulicher Anlagen abzuleiten.
| Art der baulichen Anlage | Gesamtnutzungsdauer |
|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser | 80 Jahre |
| Mehrfamilienhäuser | 80 Jahre |
| Wohnhäuser mit Mischnutzung | 80 Jahre |
| Geschäftshäuser | 60 Jahre |
| Bürogebäude, Banken | 60 Jahre |
| Gemeindezentren, Saalbauten, Veranstaltungsgebäude | 40 Jahre |
| Kindergärten, Schulen | 50 Jahre |
| Wohnheime, Alten- und Pflegeheime | 50 Jahre |
| Krankenhäuser, Tageskliniken | 40 Jahre |
| Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen | 40 Jahre |
| Sporthallen, Freizeitbäder, Heilbäder | 40 Jahre |
| Verbrauchermärkte, Autohäuser | 30 Jahre |
| Kauf- und Warenhäuser | 50 Jahre |
| Einzelgaragen | 60 Jahre |
| Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk | 40 Jahre |
| Betriebs- und Werkstätten, Produktionsgebäude | 40 Jahre |
| Lager- und Versandgebäude | 40 Jahre |
| Landwirtschaftliche Betriebsgebäude | 30 Jahre |
Quellen: Anlage 1 ImmoWertV und § 4 ImmoWertV. Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer sind auch individuelle Gegebenheiten wie Modernisierungen und der Instandhaltungszustand zu berücksichtigen.
Der Rechner vergleicht Ihre Angaben mit einer angenommenen kürzeren Nutzungsdauer. Der Orientierungswert aus Objektgruppe und Gebäudealter ist ein vereinfachter Modellansatz, keine gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer.
Für einen objektbezogenen und nachvollziehbaren Nachweis beurteile ich unter anderem die Bausubstanz, Dach, Fassade, Fenster und Haustechnik, durchgeführte Modernisierungen sowie wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen. Bei Gewerbe- und Spezialimmobilien kommt es zusätzlich auf die konkrete Nutzung und die weitere wirtschaftliche Verwendbarkeit an.
Die persönliche Besichtigung und die dokumentierten Objektmerkmale bilden die Grundlage für die fachliche Herleitung der tatsächlichen Restnutzungsdauer.
Welche Objektarten kann ich auswählen?
Alle 18 Objektgruppen der Anlage 1 ImmoWertV, von Wohngebäuden über Büro-, Handels-, Hotel- und Pflegeimmobilien bis zu Produktions-, Lager- und landwirtschaftlichen Gebäuden. Eigentumswohnungen sind der Wohngebäudegruppe zugeordnet. Die steuerliche Nutzung wird zusätzlich ausgewählt.
Wie werden gemischt genutzte Gebäude berechnet?
Sie teilen die Gebäude-AfA-Basis in Wohn- und Nichtwohnteil auf und wählen für beide Teile eine Szenario-Nutzungsdauer. Der Rechner ermittelt die jeweiligen gesetzlichen AfA-Sätze und fasst die jährlichen Ergebnisse zusammen. Unterschiedliche Fertigstellungsjahre, private Selbstnutzung einzelner Flächen und abweichende steuerliche Kostenaufteilungen erfordern eine gesonderte Berechnung.
Gilt das auch für selbst genutzte Immobilien?
Für privat selbst genutzte Wohnflächen wird in diesem Rechner keine Gebäude-AfA angesetzt. Ein eigenbetrieblich genutztes Gebäude kann dagegen der steuerlichen Einkünfteerzielung dienen. Entscheidend ist die steuerliche Einordnung, nicht allein die Frage, ob Sie das Gebäude selbst nutzen.
Kann ich bereits abgeschriebene Bestandsobjekte berechnen?
Das Modell ist auf einen Neuerwerb ohne bisherige Abschreibungen ausgerichtet. Bei Bestandsobjekten müssen unter anderem die bisherige AfA, der verbleibende Buchwert und die weitere Abschreibungsdauer individuell berücksichtigt werden.
Kann ich das rückwirkend geltend machen?
Solange der betreffende Steuerbescheid noch änderbar ist, etwa weil er unter Vorbehalt der Nachprüfung steht oder die Einspruchsfrist läuft, kommt eine rückwirkende Berücksichtigung in Betracht. Das prüft Ihr Steuerberater.
Was passiert nach Ablauf der Restnutzungsdauer?
Ist das Gebäude vollständig abgeschrieben, entfällt die AfA. Der Vorteil liegt darin, dass Sie denselben Gebäudewert in weniger Jahren geltend machen, der Steuervorteil also früher und konzentrierter anfällt.
Wie werden die Gutachtenkosten steuerlich behandelt?
Die Einordnung hängt vom Bewertungsanlass und der Verwendung des Gutachtens ab. Ihre Steuerberatung prüft, ob die Kosten unmittelbar abzugsfähig oder einer steuerlichen Anschaffungskostenbasis zuzuordnen sind.
Und wenn das Finanzamt das Gutachten ablehnt?
Gegen den Steuerbescheid ist der Einspruch möglich. Für Rückfragen der Behörde und ergänzende Stellungnahmen stehe ich zur Verfügung.
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