Urteile und Rechtslage zur Nutzungsdauer und AfA

Die wichtigsten Entscheidungen zur kürzeren Nutzungsdauer, zur Gebäude-AfA und zur Kaufpreisaufteilung, mit Aktenzeichen, Kernaussage und Bedeutung für Sie.

Warum die Rechtsprechung für Sie zählt

Ob das Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer oder eine abweichende Kaufpreisaufteilung anerkennt, entscheidet sich nicht nach Ermessen der Behörde, sondern nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Die folgenden Entscheidungen bilden die Grundlage, auf der ich meine Gutachten aufbaue.

Die Sammlung nennt bewusst nur real ergangene Entscheidungen mit Aktenzeichen und Fundstelle. Sie wird laufend ergänzt.

BFH, 28.07.2021, IX R 25/19: kürzere Nutzungsdauer

Kernaussage: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sich Steuerpflichtige zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall geeignet erscheint. Ein besonderes Bausubstanzgutachten ist ausdrücklich nicht erforderlich.

Ausreichend ist danach auch ein Gutachten, das die wirtschaftliche Restnutzungsdauer modellhaft nach den Vorgaben der ImmoWertV ableitet. Eine gesonderte Untersuchung des technischen Verschleißes einzelner Bauteile verlangt der BFH nicht. Zur Einbeziehung der individuellen Objektmerkmale siehe die Konkretisierung durch das Urteil IX R 14/23 weiter unten.

Bedeutung für Sie: Damit steht fest, dass ein sachverständiges Gutachten zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ein taugliches Nachweismittel ist. Genau ein solches Gutachten erstelle ich.

BFH, 21.07.2020, IX R 26/19: Kaufpreisaufteilung

Kernaussage: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein Gericht nicht bindend ist. Sie ist keine Rechtsnorm und keine für den Steuerpflichtigen verbindliche Verwaltungsanweisung, sondern verfahrensrechtlich nur der Vortrag einer Partei.

Führt die Arbeitshilfe zu einem offensichtlich unzutreffenden Ergebnis, darf sich das Finanzamt nicht allein auf sie stützen. Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nach den Verfahren der ImmoWertV hat im Streitfall höhere Beweiskraft.

Bedeutung für Sie: Ein zu niedriger Gebäudeanteil aus der Arbeitshilfe lässt sich mit einem Gutachten angreifen. Mehr dazu auf der Seite Kaufpreisaufteilung.

BMF-Schreiben vom 22.02.2023 und seine Aufhebung

Als Reaktion auf das Urteil IX R 25/19 verschärfte das Bundesfinanzministerium mit Schreiben vom 22.02.2023 (IV C 3 – S 2196/22/10006:005) die Nachweisanforderungen. Der bloße Verweis auf die Modellansätze der ImmoWertV sollte nicht mehr genügen, verlangt wurde ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.

Aktuelle Lage: Dieses BMF-Schreiben wurde durch Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Maßgeblich für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer sind seitdem wieder allein die Grundsätze der Rechtsprechung, insbesondere das Urteil IX R 25/19.

Bedeutung für Sie: Der Nachweis ist damit rechtlich wieder leichter zu führen. In der Praxis bleibt ein Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen der sicherste Weg zur Anerkennung, weil es Rückfragen der Finanzämter vorbeugt. Genau diese Zertifizierung habe ich.

BFH, 23.01.2024, IX R 14/23: Modellansatz bestätigt, Objektbezug erforderlich

Kernaussage: Der BFH hat bestätigt, dass die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer nach den Modellansätzen der ImmoWertV eine anerkannte Schätzungsmethode ist. Die Entscheidung stellt zugleich klar, worauf es ankommt: Ein bloßer rechnerischer Verweis auf eine modellhafte Nutzungsdauer ohne sachverständige Begutachtung genügt nicht. Das Gutachten muss die individuellen Gegebenheiten des Objekts einbeziehen, insbesondere Zustand und Modernisierungsgrad; im Modell der ImmoWertV geschieht das etwa über das Punktrasterverfahren. Eine Untersuchung des technischen Verschleißes einzelner Bauteile verlangt der BFH weiterhin nicht.

Bedeutung für Sie: Entscheidend ist ein sachverständig erstelltes, objektbezogenes Gutachten. Genau deshalb gehört bei mir die persönliche Besichtigung zum Standard: Zustand, Modernisierungen und Besonderheiten Ihres Objekts fließen dokumentiert in die Ermittlung ein.

BFH, 07.10.2025, IX R 26/24: Kaufpreisaufteilung nach ImmoWertV

Kernaussage: Für die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises, im entschiedenen Fall bei einer denkmalgeschützten Immobilie, sind Boden- und Gebäudewert zunächst gesondert zu ermitteln. Die Anschaffungskosten werden anschließend im Verhältnis der beiden Wertanteile aufgeteilt. Für die Schätzung kann die ImmoWertV 2021 herangezogen werden. Der Bodenwert bildet dabei die Lage zum Stichtag ab und ist von der Nutzungsdauer des Gebäudes unabhängig. Fundstelle: BStBl 2026 II S. 210.

Bedeutung für Sie: Die Entscheidung stützt die gutachterliche Kaufpreisaufteilung nach den Verfahren der ImmoWertV. Mehr dazu auf der Seite Kaufpreisaufteilung.

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Dieser Überblick dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Als Sachverständiger für Immobilienbewertung erstelle ich Gutachten, ich bin kein Steuerberater. Für die steuerliche Würdigung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.