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Feststellungsbescheid zu hoch? So sichern Sie den niedrigeren Immobilienwert

Frist wahren, Bewertung prüfen und den niedrigeren gemeinen Wert mit einem belastbaren Immobiliengutachten nach § 198 BewG nachweisen.

Stand: 14. August 2026 · von Andre Werner, Diplom-Sachverständiger (DIA), zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024

Das Wichtigste in Kürze

Ein Feststellungsbescheid kann den Grundbesitzwert einer Immobilie deutlich höher ansetzen als den Wert, der am Markt tatsächlich erzielbar wäre. Bei Erbschaft und Schenkung wirkt dieser Wert als Grundlage für die weitere steuerliche Berechnung. Deshalb sollten Sie den Bescheid unmittelbar nach Zugang fachlich prüfen lassen.

  • Frist beachten: Ein Einspruch ist grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts einzulegen. Das ergibt sich aus § 355 AO.
  • Frist zuerst sichern: Wenn die Bewertung noch nicht abschließend geprüft ist, sollte die zuständige Steuerberatung oder Rechtsberatung klären, wie der Einspruch fristgerecht eingelegt und begründet wird.
  • Niedrigeren Wert nachweisen: § 198 BewG ermöglicht den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.
  • Qualifikation zählt: Das Gesetz nennt unter anderem Sachverständige, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind.

Wichtig: FIMAW erbringt Immobilienbewertungen, jedoch keine Steuer- oder Rechtsberatung. Einspruch, Fristberechnung und steuerliche Einordnung stimmen Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung oder Rechtsberatung ab.

Woran Sie eine möglicherweise zu hohe Bewertung erkennen

Ein hoher Wert im Bescheid ist nicht automatisch falsch. Prüfbedarf besteht aber insbesondere, wenn wertmindernde Eigenschaften der Immobilie im typisierten Verfahren nicht oder nur unzureichend abgebildet werden. Dazu gehören beispielsweise:

  • ein erheblicher Instandhaltungs- oder Modernisierungsstau,
  • Baumängel, Bauschäden oder wirtschaftlich überalterte Gebäudeteile,
  • Denkmalschutz und daraus folgende Einschränkungen,
  • ungewöhnlich große Grundstücke, deren gesamte Fläche nicht wie vollwertiges Bauland nutzbar ist,
  • dauerhafte Ertragsprobleme, nicht marktgerechte Mieten oder besondere Bewirtschaftungskosten,
  • Rechte, Belastungen oder Nutzungseinschränkungen,
  • eine besondere Objektart, die mit Standardannahmen nur unzureichend erfasst wird.

Entscheidend ist nicht ein pauschaler Abschlag. Der niedrigere Verkehrswert muss objektbezogen, nachvollziehbar und zum maßgeblichen Bewertungsstichtag hergeleitet werden.

Vorgehen in fünf Schritten

  1. Bescheid und Frist prüfen. Halten Sie den vollständigen Feststellungsbescheid einschließlich Rechtsbehelfsbelehrung bereit. Lassen Sie die Einspruchsfrist durch Ihre steuerliche oder rechtliche Beratung prüfen.
  2. Bewertungsansatz verstehen. Welche Grundstücksfläche, welcher Bodenrichtwert, welche Gebäudedaten und welches Bewertungsverfahren wurden angesetzt? Bereits hier zeigen sich häufig die entscheidenden Prüfpunkte.
  3. Wirtschaftlichkeit vorab einschätzen. Vor einer Beauftragung prüfe ich, ob die vorhandenen Unterlagen und Objektmerkmale einen belastbaren niedrigeren Wert erwarten lassen. Wenn ein Gutachten voraussichtlich keinen wirtschaftlichen Vorteil bietet, sage ich Ihnen das offen.
  4. Objekt persönlich besichtigen. Für ein belastbares Gutachten besichtige ich die Immobilie innen und außen. Zustand, Schäden, Modernisierungen und Besonderheiten werden dokumentiert.
  5. Gutachten einreichen. Das Verkehrswertgutachten wird zum Bewertungsstichtag nach den maßgeblichen Wertermittlungsvorschriften erstellt. Sie oder Ihre Beratung reichen es beim Finanzamt ein. Für fachliche Rückfragen der Behörde stehe ich zur Verfügung.

Weitere Einzelheiten finden Sie unter Immobiliengutachten für das Finanzamt und Verkehrswertgutachten.

Diese Unterlagen beschleunigen die Prüfung

  • vollständiger Feststellungsbescheid mit Datum der Bekanntgabe,
  • Grundbuchauszug und Flurkarte,
  • Bauzeichnungen sowie Wohn- und Nutzflächenberechnungen,
  • Mietverträge und aktuelle Mietaufstellung bei vermieteten Objekten,
  • Nachweise über Modernisierungen, Schäden und notwendige Maßnahmen,
  • vorhandene Gutachten, Kaufverträge oder behördliche Unterlagen,
  • Informationen zu Denkmalschutz, Rechten, Belastungen und besonderen Nutzungen.

Für die erste Einschätzung reichen häufig der Bescheid sowie die wichtigsten Objektdaten. Die vollständige Unterlagenliste erhalten Sie mit dem schriftlichen Angebot.

Welcher Nachweis wird nach § 198 BewG anerkannt?

Nach § 198 BewG kann der niedrigere gemeine Wert insbesondere durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder durch entsprechend qualifizierte Sachverständige nachgewiesen werden. Genannt werden auch Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert sind.

Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter ZERT (S). Die Qualifikation allein ersetzt jedoch keine sorgfältige Bewertung: Anerkennungsfähig wird der Nachweis durch eine objektbezogene Besichtigung, eine nachvollziehbare Datengrundlage und eine methodisch belastbare Herleitung.

Mehr zu Qualifikation und Arbeitsweise: Andre Werner und FIMAW.

Praxisfall: 240.000 € bestätigte Erbschaftsteuerersparnis

Bei einem gemischt genutzten, denkmalgeschützten Grundstück hatte das Finanzamt einen Wert von 2.356.000 € festgestellt. Das Verkehrswertgutachten kam auf 831.000 €. Die Bemessungsgrundlage sank damit um 1.525.000 €. Der Mandant bestätigte FIMAW schriftlich eine Erbschaftsteuerersparnis von 240.000 €.

Der Fall ist anonymisiert und mit Einwilligung des Mandanten veröffentlicht. Jeder Bewertungsfall ist individuell; das Ergebnis ist nicht auf andere Immobilien übertragbar.

Praxisfall und Bewertungsweg im Detail ansehen →

Häufige Fragen

Kann ich erst später ein Gutachten nachreichen?

Ob und bis wann Unterlagen nachgereicht werden können, hängt vom Verfahrensstand ab. Sichern Sie deshalb zuerst die Einspruchsfrist und stimmen Sie das Vorgehen mit Ihrer Steuerberatung oder Rechtsberatung ab.

Reicht eine Online-Bewertung aus?

Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts genügt eine unverbindliche Online-Schätzung nicht. Erforderlich ist eine objektbezogene und nachvollziehbare Wertermittlung, die die besonderen Merkmale der Immobilie berücksichtigt.

Was kostet die Prüfung?

Die erste Einschätzung anhand des Bescheids und der Eckdaten ist unverbindlich. Vor der Beauftragung erhalten Sie ein schriftliches Festpreisangebot. Die Höhe richtet sich nach Objektart, Umfang, Stichtag und vorhandenen Unterlagen.

Feststellungsbescheid unverbindlich prüfen lassen

Senden Sie mir den Bescheid und die wichtigsten Eckdaten der Immobilie. Sie erhalten eine ehrliche Ersteinschätzung, ob ein Gutachten fachlich und wirtschaftlich sinnvoll erscheint.

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